A partir de dezembro de 2026, condomínios edilícios deverão emitir NFS-e para documentar taxas, valores condominiais e outras receitas.
A mudança provocou uma dúvida imediata: isso significa que o morador passará a pagar IBS e CBS sobre o condomínio?
Na maioria dos casos, não.
A emissão da nota fiscal é uma obrigação de documentação. Ela não significa, sozinha, que toda cota condominial será tributada.
Por outro lado, existem situações em que o condomínio poderá entrar no regime do IBS e da CBS. Isso pode acontecer por opção ou pela composição de suas receitas.
Entender essa diferença será essencial para evitar recolhimentos indevidos, falhas fiscais e aumentos desnecessários na taxa condominial.
O que são IBS, CBS e IVA?
O IBS é o Imposto sobre Bens e Serviços. Ele substituirá gradualmente o ICMS e o ISS.
A CBS é a Contribuição sobre Bens e Serviços. Ela substituirá o PIS e a Cofins.
Os dois formam o chamado IVA Dual brasileiro. Portanto, IVA não é um terceiro tributo. É a denominação do sistema formado por IBS e CBS.
A regulamentação faz parte da Reforma Tributária do consumo, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e disciplinada pela Lei Complementar nº 214/2025.
A cota condominial terá IBS e CBS?
Como regra, não.
O artigo 26 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS.
Isso significa que o condomínio mantido essencialmente pelos valores pagos pelos moradores não deve cobrar esses tributos sobre o rateio normal das despesas.
A regra alcança, em princípio:
- cotas condominiais ordinárias;
- cotas extraordinárias para obras;
- fundo de reserva;
- rateio de água e gás;
- despesas com empregados;
- manutenção das áreas comuns;
- recomposição de custos do condomínio.
Esses valores normalmente representam uma divisão das despesas comuns. Não constituem uma venda de serviço do condomínio para o morador.
Emitir NFS-e não significa necessariamente pagar imposto
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, determinou a emissão de NFS-e nas cobranças realizadas por condomínios edilícios.
A obrigatoriedade começa em 1º de dezembro de 2026 e alcança:
- taxas condominiais;
- demais valores cobrados dos condôminos;
- outras receitas do condomínio.
Esse ponto exige atenção: a nota fiscal documenta a cobrança, mas não define sozinha a incidência tributária.
Em outras palavras, um condomínio poderá emitir a NFS-e da cota sem que exista IBS ou CBS a recolher naquela operação.
Por isso, administradoras e contadores precisarão configurar corretamente os sistemas. Tratar toda NFS-e como operação tributada pode gerar cobranças indevidas.
Quando o condomínio poderá pagar IBS e CBS?
Existem duas situações principais.
1. Quando o condomínio optar pelo regime regular
O condomínio edilício poderá aderir voluntariamente ao regime regular do IBS e da CBS.
Se fizer essa opção, os tributos incidirão sobre todas as taxas e demais quantias cobradas dos condôminos e de terceiros.
Nesse cenário, poderão entrar na base tributável:
- cotas ordinárias;
- cotas extraordinárias;
- fundo de reserva;
- taxas de utilização;
- locação de áreas comuns;
- receitas com publicidade;
- receitas de antenas;
- estacionamento;
- outras cobranças.
O contribuinte formal será o condomínio. Entretanto, o custo será incluído nas cobranças e, na prática, suportado pelos moradores ou terceiros.
A opção pelo regime regular pode permitir o aproveitamento de créditos sobre determinadas aquisições. Mesmo assim, ela não deve ser feita sem uma simulação.
Para um condomínio residencial financiado principalmente pelas cotas dos moradores, a opção pode aumentar a carga sobre todo o rateio.
2. Quando as cotas representarem menos de 80% da receita
O segundo caso envolve condomínios com receitas comerciais ou acessórias relevantes.
Se o condomínio não tiver optado pelo regime regular, deverá comparar:
- os valores cobrados dos condôminos;
- a receita total recebida pelo condomínio.
Quando as taxas e os demais valores condominiais representarem menos de 80% da receita total, o condomínio ficará sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar.
Isso significa que as receitas não condominiais ultrapassaram 20% do total.
Considere este exemplo:
- cotas dos moradores: R$ 70 mil;
- locação de antenas e espaços comerciais: R$ 30 mil;
- receita total: R$ 100 mil.
Nesse caso, as cotas representam 70% da receita. O percentual está abaixo do limite de 80%.
O condomínio passará a tributar suas operações com bens e serviços, como locações e atividades comerciais. Também poderá aproveitar créditos na proporção dessas operações tributadas em relação à receita total.
Sem a opção pelo regime regular, isso não significa necessariamente tributar todas as cotas dos moradores. A incidência recairá sobre as operações tributáveis realizadas pelo condomínio.
Quais receitas exigem mais atenção?
Nem toda receita extraordinária produzirá automaticamente o mesmo resultado.
Ainda assim, síndicos e administradoras devem acompanhar especialmente:
- locação de espaço para antenas;
- aluguel de lojas ou quiosques;
- publicidade em elevadores e fachadas;
- estacionamento para visitantes ou terceiros;
- locação de salão para não moradores;
- exploração de lavanderia;
- espaços de coworking;
- carregamento de veículos mediante cobrança;
- cessão de espaços comuns;
- prestação de serviços a terceiros.
Essas operações podem aumentar a participação das receitas não condominiais e fazer o condomínio ultrapassar o limite de 20%.
A análise não deve considerar apenas o nome dado à cobrança. É necessário avaliar sua natureza econômica.
E quando o salão de festas é usado pelo morador?
A classificação dependerá da forma da cobrança.
Se o valor servir apenas para recompor custos de limpeza, energia ou manutenção, existe um argumento mais forte para tratá-lo como valor condominial.
Se o condomínio cobrar um preço comercial, com margem ou exploração econômica, a operação poderá receber outro tratamento.
O mesmo raciocínio vale para vagas, carregadores de veículos, lavanderias e espaços compartilhados.
Por isso, essas receitas precisam ser registradas separadamente. Misturar tudo na mesma conta reduz a clareza e aumenta o risco fiscal.
O condômino será responsável pelo recolhimento?
Normalmente, não.
O condômino não se torna contribuinte do IBS e da CBS apenas porque paga a cota. Quando houver tributação das cobranças, o responsável formal será o condomínio.
O morador, porém, poderá suportar o custo econômico do imposto no valor cobrado.
Há também um impacto indireto. Empresas de portaria, limpeza, segurança, manutenção e administração estarão sujeitas às regras do IBS e da CBS.
Os tributos cobrados por esses fornecedores podem aumentar o custo dos contratos. Esse aumento será incorporado ao orçamento e dividido entre os moradores.
Nesse caso, não há imposto direto sobre a cota. Existe um custo tributário nos serviços contratados pelo condomínio.
O proprietário pode pagar IBS e CBS por causa do seu imóvel?
Sim, mas essa é uma situação diferente.
O proprietário poderá ser contribuinte em razão de atividades próprias, como:
- exploração habitual de imóveis para locação;
- locação acima dos limites previstos na legislação;
- venda habitual de imóveis;
- prestação de hospedagem;
- uso da unidade em atividade empresarial.
A tributação decorrerá da operação realizada pelo proprietário, e não do simples fato de ele ser condômino.
Essa separação é importante: uma coisa é a tributação do condomínio edilício. Outra é a tributação da atividade imobiliária do proprietário.
O que muda em 2026?
O ano de 2026 foi estruturado como um período de adaptação às novas obrigações.
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 5, de 12 de agosto de 2026, regulamentou o Programa Nacional de Conformidade Tributária.
O programa permite uma adaptação assistida à emissão dos novos documentos fiscais. Para permanecer enquadrado mesmo diante de falhas iniciais, o contribuinte deverá cumprir algumas condições.
Entre elas estão:
- aumentar progressivamente a emissão correta dos documentos;
- preencher os campos de IBS e CBS;
- responder às comunicações do Fisco;
- corrigir inconsistências até 31 de dezembro de 2026;
- manter profissional contábil responsável pela conformidade.
Não se trata de uma dispensa geral. O programa favorece quem demonstra esforço real de adequação e corrige os erros encontrados.
O que síndicos e administradoras devem fazer agora?
A preparação deve começar antes de dezembro.
O condomínio precisa:
- Mapear todas as fontes de receita.
- Separar cotas condominiais de receitas comerciais.
- Calcular a participação das cotas na receita total.
- Identificar se o percentual permanece acima de 80%.
- Adaptar o sistema para emissão de NFS-e.
- Configurar corretamente os campos de IBS e CBS.
- Revisar contratos de locação e cessão de áreas comuns.
- Definir o profissional contábil responsável.
- Acompanhar comunicações da Receita Federal e do CGIBS.
- Evitar a opção pelo regime regular sem uma simulação tributária.
O controle da proporção das receitas será um dos pontos mais importantes. Um condomínio próximo ao limite deve acompanhar esse indicador periodicamente.
Um resumo para tomar decisões com segurança
O cenário pode ser resumido assim:
- Se o condomínio vive essencialmente das cotas, elas não sofrem IBS e CBS.
- A emissão de NFS-e não cria tributação automaticamente.
- Se o condomínio optar pelo regime regular, todas as cobranças serão tributadas.
- Sem a opção, receitas comerciais relevantes podem gerar tributação quando as cotas ficarem abaixo de 80% da receita total.
- O condômino não recolhe o imposto diretamente, mas pode suportar seu custo.
- Atividades imobiliárias próprias do proprietário seguem regras específicas.
A Reforma Tributária exige mais organização, mas não deve ser tratada com alarmismo.
O primeiro passo é conhecer a composição das receitas. O segundo é organizar os documentos e simular os cenários antes de qualquer escolha.
A GODOIS Contabilidade pode analisar as receitas do condomínio, verificar a regra dos 80% e orientar a implantação da NFS-e. Com estrutura e clareza, o condomínio reduz riscos e toma decisões com mais segurança.
Fontes oficiais